2020年全国房价维持了相对平稳的态势，但年末一线城市特别是北京、上海、广州环比出现明显涨幅。2020年四季度以来，上海、广州房价上涨态势在持续。与此同时，从全国范围来看，楼市南热北冷趋势进一步强化，特别是长三角、大湾区楼市热度显著提升，带动了相关城市群内房价上涨，北方城市出现房价探底态势。业内人士预判，2021年，相关宏观调控政策将保持稳定，但在“三道红线”监管压力下，更多房企预计将加速去杠杆、降负债。
“200套房源3000个认筹”一线楼市年底升温
“上海12月份的二手房成交套数接近4万套，属于较热状态。要关注新房市场升温，进而把购房需求传导到二手房市场，积极稳定二手房价格。”在接受新华财经记者采访时，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年年底，上海楼市尤其是二手房市场出现了热度显著上升的情况。
准备在上海置业的市民王小姐说，“看了一个楼盘200多套房源，总价最便宜的800多万元，3000多个认筹的，摇号没摇上，真没想到会这么火。”据悉，王小姐所考虑的楼盘属于上海市区较为稀缺的小户型，再加上新房限价等因素，吸引力显著高于二手房，因此出现“200套房源3000个认筹”的火爆局面。
王小姐的经历并非个案。国家统计局数据显示，2020年12月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%；二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。分房型来看，上海新建商品住宅中，90平方米到144平方米房型价格上涨幅度最高，环比上涨0.5%，144平方米以上户型环比下降0.1%，90平方米以下户型环比上涨0.1%。
上涨态势明显，一线城市房价已然在高位。58同城、安居客数据显示：一线城市中，上海新建商品住宅在线均价为每平方米50364元，北京、深圳新房均价分别为每平方米47628元和每平方米47599元。
统计显示，2020年12月份，新建商品住宅价格上涨的城市数量较11月增加6个至42个；价格下调的城市由28个减少至22个。二手住宅价格环比上涨的城市数量较11月减少6个至38个；价格下调的城市数量由23个增加至31个。
贝壳研究院数据显示：2020年12月，广州和上海的楼市月度成交量均创下2019年以来新高。上海全市二手住宅成交量环比增加20.3%，同比增加95%，月度成交量是2017年以来的最大值。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，年底市场翘尾行情显现，一线城市的二手住宅价格涨幅偏大，这主要是因为市场改善需求较大。
新房火热，压力传导到二手房市场，这一观点得到市场分析人士认可。中原地产首席分析师张大伟说，上海、深圳“打新”潮涌动，投资客入场抢夺了部分刚需购房者的房源，摇号购房中签率较低，使得二手住宅需求迅速增加。
楼市南热北冷趋势显现
“楼市维持南热北冷的态势，南部特别是长三角、大湾区热度的提升，带动了城市群内房价上涨的压力，而北部城市开始出现了房价探底的态势。”58安居客房产研究院分院院长张波说。
新华财经记者采访发现，各城市房地产市场分化明显，部分城市成交低迷，而热点城市需要警惕投资需求回潮。易居企业集团首席执行官丁祖昱说，2020年上半年，各地调控政策以稳定宽松为主，地方政府积极推地、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件等，供给端政策空间较大。较为宽松的房贷政策对购房者形成利好，前期积压的住房需求持续释放。7月以来，深圳、杭州、宁波、东莞等热点城市相继收紧房地产调控政策，如深圳将落户购房年限延长到3年，并提高二套房的首付比例，加大征收交易税费等。房地产市场过热城市的房价上涨冲动明显被抑制。
业内人士分析，人才流向加速了楼市的分化。58同城、安居客报告显示，人才政策对于楼市的影响主要是通过拉动人口流入来实现需求侧的增长，但不同的城市，尤其是二线城市楼市环境对于人口的吸引力也存在巨大差异，类似长沙这类调控严，房价控制得好但经济实力增长又不弱的城市，会吸引更多人才去安家落户。
“一个是房企冲刺业绩，在带来成交量提升的同时，部分城市的区域房价出现分化，尤其是热销区域、高端楼盘集中入市的区域，会出现区域房价的上涨情况，而在一些比较偏冷门的城市及区域，房企会启动促销、优惠让利的举措，带动区域房价的下行。”张波认为，除不同区域的分化，区域内及城市内部也出现楼市分化态势。
疫情冲击租房市场 上海租房市场逆势上涨
“2020年重点监测的40个城市中，约八成城市月均租金同比下降，平均租金收益率降至1.9%。”贝壳研究院数据显示，2020年全国住房租赁市场降温，但上海租金水平逆势上涨4.5%，涨幅位居榜首。
严跃进分析说，上海整体疫情控制得力，复工复产及时，住房租赁市场总体相对活跃，潜在租赁需求较多，推升了租金上涨。另一方面，上海二手房升温明显，更多二手房进入交易市场，租赁房源供给减少，对租金也产生一定影响。
但从全国范围来看，2020年租房市场降温趋势明显。贝壳研究院数据显示，受监测城市每月套均租金为2976.8元，同比下降10.5%，下降幅度超过一成。其中，一线城市套均租金同比降低5.8%，二、三线城市同比降幅分别为4.7%和1.2%。
受“蛋壳事件”影响，各地均加强对房屋租赁市场监管。上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》提醒：房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险，避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。
资金监管从严 2021楼市销售面积走势尚存不确定性
“资金监管从严等因素会加速房地产企业降价促销，加快销售，预计2021年商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
根据中原地产测算，2020年12月，各地出台房地产调控政策单月累计逾30次，全年出台调控政策高达489次，各地坚持“房住不炒”的定位没有改变。2020年8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确表示三道红线要求，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1倍。
根据三道红线规则，未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%；黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）房企的有息负债年增速上限为10%和5%；红色（三个指标均越线）档房企不能新增有息债务。
丁祖昱则持不同观点，他根据三道红线判断，中国的住房销售面积自2020年后将持续下降。如若销售均价维持1%的增速，则从2025年开始，总销售额同比增速将转负；如若均价增速为5%，销售总额的平均增速也会在3%以内，相比近几年10%左右的增速大幅下滑。
此外，丁祖昱还认为，监管力度增强倒逼更多房企加速去杠杆、降负债。房企可能会增加合作拿地以减少资金占用，通过大小股比的方式操盘以维持规模，加快销售回款以提升周转速度等。在融资方面，房企可能会分拆更多资产上市、增发及配股等。
