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上海调控敲响警钟,会是拐点?

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发表时间:2021-03-08 09:46作者:佚名来源:格隆汇

上海调控又放大招!

  3月3日,上海发布“新沪七条”,内容的关键点有2个:

  1、限价:在房价地价联动的基础上,商品住宅用地出让实行限价竞价;区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任,指导开发企业合理定价,对定价过高的项目,坚决予以调整。

  2、限售:优先购买的新房,网签满5年后方可转让。

  这是上海首次对新房明确提出限售,和杭州春节前出台的“杭五条”中“本市限购范围内,新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让”的规定异曲同工。

  而目的无他,主要是针对一手房市场过热,希望从供应端就开始“稳房价”,从需求端定点打击炒房客。

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  土地限价,缓冲城市房价上涨压力

  这次上海“新沪七条”之所以如此受关注,第一个原因是直接从地价出手,解决面粉价决定面包价的问题。

  过去几年,拍地溢价过高,导致楼面价格也随之水涨船高,影响的直接结果则是上海房价一路上涨。

  我们先来看一下,在“新沪七条”之前,都发生过什么事。

  1月21日,上海“沪十条”楼市调控,提出加大“五大新城”的土地供应。

  2月18日,国家自然资源部传出住宅用地分类调控文件,2021年发布住宅用地公告不能超过3次且集中组织出让活动。其中22个重点城市包括上海。

  2月20日,上海普陀区诞生一块地王,石泉社区W060402单元B3-2地块,成交楼面价84346元/平方米,溢价率36.15%,被融创、建发联合拍得。

  2月24日,针对该地块高溢价成交的情况,根据上级主管部门的要求,普陀规划资源局和区房管局约谈融创、建发。

  加大土地供应、一年只拍第三次、地王诞生、政府约谈,时间线串联在一起,似乎一切都能解释合理了。

  面粉决定面包价格,地价不断刷新,未来房价也会跟着水涨船高。

  根据中指研究院数据显示,去年上海全年共成功出让住宅用地156宗,土地供应量创3年新高。

  而5月-12月有37宗商品住宅用地溢价率超过10%,其中有16宗溢价率超过30%,有2宗超过50%。而溢价率第一的浦东新区新场镇古镇东单元地块,溢价率高达60.8%。    2020年上海溢价率超30%的商品住宅用地

  数据来源:CREIS中指数据

  市中心的土地供应日益稀缺,地王频出,单价屡次被刷新。

  去年上海土地供应主要集中于南汇、嘉定、宝山和奉贤4区,4区成交面积占比合计超过6成,达60.9%。其中,南汇成交面积占比全市最高,达26.7%。    所以主要土地供应主力还是在未来“五大新城”的区域。

  现在“新城地价”还不至于太过分,所以为了防止新城土拍也出现市中心土拍集体溢价高,要提前打预防针,从源头把地王推动房价涨价的气氛掐掉。

  上海的地金贵,那么当一年只拍地三次,就意味着开发商今年拿地的机会少了,容易出现宁愿花大价钱也一定拿地催生地王的情况,导致土地溢价率过高。

  而上海土地“限价竞价”就可以降低这种情况的概率,也能从根源上遏制新房房价上涨过快。

  所以调控用组合拳,楼市也会有所降温。

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  限售五年,定点打压炒房客

  “新沪七条”受关注的第二个原因是重点对新房做出了规定,首次提出5年限售的规定。

  这点和深圳“三年限售”也有异曲同工之处。

  深圳限售3年是从房产证登记之日算起,如果是期房,一般是收房子了才能拿的了证,那么收房子的过程还需要一到两年,那么期房真正能转手的时间其实就变成4到5年了。

  而上海五年限售时间从网签时间开始计算,也就是只要新房预定合同、预售合同,定金、首付补缴齐全了,基本就能进入限售的时间计算。

  那么5年限售的杀伤力有多大?

  5年限售房子的流通性被大大地限制,而流通性对炒房客来说,意味着房产持有的成本增多。

  我们简单地算一笔帐就可以清楚地看到。

  假设一套房产500万,3成首付,不计算税费装修的成本前提下,先期成本为150万。

  一年贷款的纯利息就是12.65万,那么一年内实际占用的资金使用率为162.65万。

  但新政后,5年内不能卖,多出的4年持有时间就必须多支出12.65*4=50.6万的成本。

  虽然五年内房价可能涨,但五年内的资金使用率以及资金的流动成本,是被限定死的。

  这对杠杆率高的短线炒房客来说,是一件非常难受的事情。

  但对追求自住的刚需来说则影响不大。

  因为刚需本来就是为了自住,不太过分的追求流动性。

  所以本质上,上海这次调控,还是希望定点打击炒房客,落实“房住不炒”。

  既然炒房客被定点打击了,那么有人可能会想,这是不是上海楼市的拐点了。

  要判断是不是楼市的拐点,回顾以往的楼市历史,政策调控从宽松到收紧,会有很多先兆。

  比如业主连夜涨价,业主惜售,中介房源紧缺,买家组团买房等等。

  但这些都不是最重要的因素,因素还是看政策的拐点,从调控层面考虑。

  强硬的调控,一定是更深层次的因素决定。比如为何房价涨上去了才开始考虑调控。

  而从政策层面看,态度对一手时长已经很明确,就是要一边压住价格,一边向无房的刚需倾斜,同时也加大供应。

  但是要预防有人利用1月21日《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》的“优先买房”资格进行炒房套现。

  最近两会强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的,要稳地价、稳房价、稳预期。

  虽然2018年开始,两会都是提倡“房住不炒”,但今年是最明确的,连大家买房预期也要稳住,希望大家理性买房,所以未来一手房会在很长一段时间里价格波动都不会太大。

  但新房限售,就意味着未来几年上海二手的次新房会相应减少,原本上海二手房就供不应求,那么会不会导致二手房再次有市无价?

  这将又是另外一个问题。


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