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再提房地产税,不同寻常

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发表时间:2021-05-13 09:06作者:佚名来源:格隆汇
 去年疫情爆发以来,深圳楼市曾经历过一波大涨,令刚需离买房梦越来越远。对此,深圳方面果断出狠手,出台一些列降温楼市的组合拳,包括二手房指导价、整治小产权房,提高房贷利率、精准定点打击炒房团伙等等。

  但央行的重磅举措,主要是针对开发商这个群体的,不能完全实现“房住不炒”。因为政策出台后,会加速促使房企流向一二线重点城市,局部热门楼市依旧可以被疯炒。

  “房住不炒”缺失的这一端,便是房产持有端,也就是我们长年讨论但不见落地的房地产税。如今终于也有了新的进展。

  01

  深圳再出手

  今年4月8日,深圳7部委联合出手对于炒房团伙“深房理”进行立案调查,引爆了楼市圈,也让广大刚需客拍手叫好。

  5月11日,“深圳12345”披露了深房理事件的最新进展:

  目前,市里已经成立联合调查组,稳步推进案件调查处理工作;

  依据掌握的情况,“深房理”问题存在涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽、产业链化运作、以合法手段掩盖非法目的等特点,给案件调查处理工作带来一定难度;

  相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

  另外,还要配合一则新闻来看深圳打击炒房客控房价的决心:

  此外,深圳市地方金融监督管理局于近日发布《关于排查小额贷款公司涉及房地产贷款业务情况的通知》。按照要求,各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为,并将自查报告(加盖公章)及贷款业务信息于2021年5月12日前发送至市地方金融监管局,且不得向特定人员发放任何名义的贷款。

  这一些列举措是一套组合拳,就是要把深圳房价给控制住,风向标控制住了,全国才好办。

  其实,除了地方层面出台各种严格的调控措施外,央行在调控楼市方面放出了重磅杀手锏。一是去年8月给房企划出了“三道红线”,二是去年12月底给银行设置了房地产贷款红线。这可以说是真正落实“房住不炒”的长效顶层机制。

  02

  5提房地产税

  深圳披露深房理最新进展的同一天(5月11日),财政部官网挂出了一则重磅新闻:    (来源:财政部官网截图)

  103字新闻,简洁有力,字字乾坤。该新闻披露后很快冲上微博热搜,引发广泛关注。以下解读,主要源于攸克地产的观点:

  这次是以座谈会的方式来专门研讨“房地产税改革试点工作”,说明已经了工作方案,房地产税改革不再是停滞不前。而此前,财政部等部门首长在谈及房地产税时,主要以稳妥推进房产税立法的描述,并不涉及是否有具体工作方案的表述。

  另外,新闻通稿里,提及了4个部门:财政部、全国人大预工委、住房和城乡建设部、税务总局。

  对于房地产税改革而言,这4个部门会做什么?

  财政部,制定税收政策的基本方案,组织起草房地产税立法的部门之一;全国人大预工委作为立法机关的预算工作委员会,前期介入房地产税立法工作;住建部掌握住房部分产权信息,要有这些信息,才有征收的基础;而税务总局是开征税收第一线的部门。

  前两个部门是解决制度层面的问题,有了后两个部门的加入,意味着房地产税已经不再是制度设计的阶段,而是到了研究探讨“怎么征收”的阶段了。

  “听取部分城市人民政府负责同志……意见”,说明有些工作,已经要在地方层面来开展了。另外,通稿中2次出现“试点”关键词,说明稳妥推进的房地产税改革,需要有城市进行试点。

  以座谈会的方式来专门研讨房地产税,在历史上尚属首次,背后传递出不小的信号,也有意给当前火热的楼市降温。从资本市场来看,投资者已经用脚投票——今日,房地产板块萎靡不振,万科A、保利地产(600048,股吧)逆势大跌逾2%。    (万科股价走势图,来源:Wind)

  除此之外,官方还在半年内4次提及“房地产税”:

  3月13日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布,和房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。

  4月7日,在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上,财政部税政司司长王建凡表示,要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  5月6日,财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到,推动构建新发展格局,促进高质量发展,必须加快建立现代财税体制。刘昆提到,完善现代税收制度,健全直接税体系,逐步提高直接税比重,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  去年12月,刘昆曾在《人民日报》撰文称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。建立健全个人收入和财产信息系统。

  其实,早在2015年,房地产税已经明确进入人大立法规划,但最近2年的政府工作报告未提及房地产税,房地产税立法预期降温。

  但在最近半年,官方已经多达5次提及房地产税改革,包括这次重磅的座谈会,有意给火热的楼市降温,也一定程度上说明房地产税改革正在稳步推进且有一定进展,但离真正实施房地产税还尚需时日。

  在经济学家马光远看来,2021-2025年是推出房产税的合适时机,如果错过这个窗口,可能就很难再找到机会。

  总之,房地产税一定会来,且时间不会太远。一旦落地,炒房客的暴富梦会蛋碎一地。

  03

  游戏规则变了

  2020年年报中,万科对于当前的房地产行业发表了自己的看法。理解很深刻,这里摘录出来,以飨读者:

  对于房地产行业,2020 年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。(省略)行业竞争规则正发生深刻的改变。

  从过去到可见的未来,房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。早年,土地价值尚未被广泛认知,部分拿到大量便宜优质土地的企业,获得了那个时代的馈赠。2002年,“土地招拍挂”制度施行后,行业进入金融红利时代,金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。

  2020年8月,“三道红线”的出台再次改写了行业规则,其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

  管理红利时代以“充分竞争”为主要特征,竞争烈度将显著提升。如果说,土地红利时代和金融红利时代,决出的是收获的多少、发展的快慢;那么,管理红利时代决定的是企业的生存,不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛,我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。

  央妈在去年8月修改了房地产行业的逻辑,让万科这位地产老江湖都颇感生存危机,要向管理要利润。可见房地产行业野蛮生长的黄金时代已经过去了,未来是竞争激烈的存量时代。适者生存、物竞天择的丛林法则也降落在了体量庞大的房地产身上。

  在房企这一端,房企老大哥万科看清了前方的路。作为消费者这一端,一样要认清形势,房住不炒、回归居住属性是大势所趋。

  天下大势,浩浩荡荡,顺之者昌,逆之者亡。


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