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新一轮整治“风暴”来袭 海口监管部门围堵房企捂盘惜售

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发表时间:2021-05-20 06:20作者:佚名来源:财联社

 财联社(广州,记者 陈业)讯,针对房地产项目捂盘惜售等违法违规行为,海口将进行严厉查处、整治。

  日前,海口市住建局发布的一则《关于清理房地产开发项目可售房源的通知》,再次引发业内对海南楼市的关注。通知明确,已取得商品房预售许可证或现房备案的项目,开发企业须于5月18日前一次性公开销售全部可售房源。

  对此,海南省房协执行秘书长王路向财联社记者表示,海南政府在3月发布文件,进一步深化整顿购房秩序,其中海口重点针对清查开发企业加价捆绑销售行为。而开发商之所以加价捆绑,主要因自贸港利好驱动房地产市场向好,而市场化商品住宅供地不足,供需矛盾较为突出。

  “更重要的是海口的一刀切限价已实施近三年,对于房企正常销售影响巨大。长期低利润或负利润,造成房企以‘时间换空间’,不愿意主动把房源全部放出,并且有个别房企选择通过捆绑方式提升盈利能力。”王路补充称。

  对于上述通知,一家头部房企海南区域相关人士表示,非常支持监管部门的最新规范,公司也一直贯彻执行公开透明卖房政策。

  楼市升温致乱象增多

  记者了解到,海南自贸港建设总体方案去年6月落地后,海南虽然未放松楼市调控,但看房人数增多,交易量及价格有所上涨,违规行为也随之增多,这使得海南监管部门频繁发出严打违规售房通知。

  去年6月,曾有媒体援引知情人士消息称,因交易量增多,海南部分大型开发商有意涨价,涨幅在四五个点左右。

  海南楼市升温局面延续至今年一季度。易居研究院在一份报告中指出,今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米,在全国31个省(区、市)中排名第四,仅次于上海、北京和浙江。从涨幅数据看,海南今年一季度房价涨幅为11%,明显超过全国8%的水平。

  另据界面海南站不完全统计,一季度海口共有13889套房源入市,其中住宅套数为3668套,占比约26.4%。海口市自然资源和规划局公布信息显示,今年前两个月海口共有5073套商品住宅进行交易登记。仅从预售信息看供需关系,今年第一季度海口新建商品住宅市场“供不应求”。

  王路向记者表示,“海口的本地客户相对比较充足,加之海南其它市县有购买力的客户因子女教育等多重因素,聚焦海口市场,而海口市场化商品住宅供地有限,库存有限,基本上不需要依赖岛外客源,但其他海南城市,因为本地客户购买力不足,对外部客源依赖性强,存在渠道公司为投资客提供一些钻空子渠道,帮助其骗取购买资格的可能。”

  为抑制楼市乱象,今年3月,海南省人民政府办公厅印发了关于海南省2021年房地产市场专项整治工作方案的通知,即琼府办函〔2021〕72号文。通知称,全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为,严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。

  一位海南业内人士认为,海南发布72号文之后,那些试图通过加价平衡利润的企业,或有意捂盘惜售。此次海口市发布的最新通知,主要是针对房企的捂盘惜售行为。

  海口在最新发布的通知中明确,已取得商品房预售许可证或现房备案的项目,购房人预订商品房后,未在规定时间内签订买卖合同的,预订予以解除,解除的房源应当及时公开销售。

  如被查实存在捂盘惜售行为的开发企业,海口市住建局将根据相关规定,采取关停网签备案等措施,对拒不整改的,将依法从严查处。

  值得一提的是,财联社曾独家报道,2018年9月,海口市相关主管部门曾指导商品房备案价不得超过17300元/平方米,随后多家开发商开始下调项目均价。据财联社记者了解,这一限价政策至今仍未取消。只有在2019年末,曾允许房企根据人均收入涨幅,价格有一定程度的浮动,一年涨幅空间在1000元/平方米左右。

  而海口部分高地价项目因“一刀切”的限价政策,面临亏损的尴尬境遇。

  “包括原来海口的地王项目,及一些二次收购的项目,例如富力此前收购海航的项目,如果按17300元/平方米价格卖,差不多是亏损状态。”上述海南业内人士称。据了解,2018年,富力地产曾以57亿元的价格,与海航地产合作开发海口地块。

  另外,2017年7月,北辰曾以23亿元的价格拍下海口西海岸南片区160.14亩地块,折合楼面地价11164元/平方米,溢价率142%,刷新海口楼面地价历史纪录。有数据显示,当时海口西海岸的新房均价也不过1.4-1.5万元/平方米左右。去年4月,北辰发布挂牌公告,以1490万元底价转让海口项目30%股权。

  限价背景下高周转与利润取舍

  限价迟迟不放松,意味着近两年房企在海口的项目利润率空间被大幅压缩,这或许是开发商寻求捆绑销售以获取更高利润的主要原因。而房企选择以捂盘惜售方式应对后,如今监管部门要求房企放出全部房源,开发商寻求利益最大化的路径,再次被围堵。

  未来,房企在海南将如何适应新的监管政策,备受业内关注。

  海南一位长期与当地房企保持密切合作的服务机构负责人认为,房企对这种政策的敏感性及应对能力并不一样。高周转企业对现金流量的要求更高,一般不会选择捂盘惜售,除非其业绩已经完成得很好,可以卖的慢一点。例如一些大企业,现金流考核指标要求高,利润率并不是单个项目最关键的考虑因素。

  “但对于一些规模不大的房企,以及仅有单盘或者后面没有可持续开发项目的房企而言,如果本身项目卖价就很低、成本又过高,肯定希望维持较高销售价格,否则难以盈利。”上述服务机构负责人补充道。

  该负责人还表示,限价背景下,对那些本身项目不多,但每个项目都有利润要求的企业而言,要实行高周转是很难受的事情。

  一家头部企业海南区域相关人士告诉记者,“公司坚决支持海口发布的新通知。我们一直都是在拿到预售证之后,第一时间把房源公开推出。公司所有房源都是一房一价,全部都是公开透明的。”

  对于利润率问题,上述头部企业海南区域相关人士透露,限价政策对公司利润多少会有一些影响,但公司定的考核是把周转速度放在第一位。因为房源尽快销售后,有利于资金的回笼。

  “在当前限价背景下,可能也兼顾不了太多的利润,活着最重要。”上述头部企业海南区域相关人士补充称。

  另有多家房企人士表示,当前海南楼市较为敏感,不愿做过多表态。一位Top10房企海南区域相关人士指出,“现在海南几乎所有开发商都是低调行事,违规行为被政府部门抓到可能面临百万元罚款,外加暂停网签备案及预售,代价非常高。”

  实际上,对于一些重点布局海南的房企,在限购叠加限价政策下,毛利率受损严重。以雅居乐为例,2019年整体毛利率为30.5%,同比下降13.4%,当年海南区域毛利率贡献减少,被指拉低了集团整体毛利率。

  就利润被压缩,开发商如何权衡在海南拿地的问题,上述服务机构负责人认为,“一些把海南作为重要布局区域的房企忍痛都要拿,如果不拿,在海南就没有可开发的体量了。一些地块可能不赚什么钱,但是对公司有一定的流量贡献。否则,就要离开海南了。”

  “也有部分房企在期待限价放松,从拿地到住宅现房销售需要两年左右的时间,两年之内如果限价政策有所松动,那么大家还是有一定销售利润的。”上述服务机构负责人说。

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