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深圳楼市画风突变:“打新”遇冷 有新盘88折降价促销

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发表时间:2021-06-26 08:43作者:佚名来源:财联社

  财联社(深圳,记者 杨依依)讯,深圳史上“最狠”楼市调控组合拳的威力,正在持续发酵。

  日前,位于深圳东部的某纯新盘打响了降价促销“第一枪”。该刚需楼盘在6月24日发布的折扣说明中表示:“最高可打到88.6%的折扣,即使是首付三成客户,只要开盘后3天内准时签约,折扣也在91.3%。”

  事实上,在此之前的5月,在政策叠加效应下,深圳的新房楼盘已经开始出现大面积降温,多个楼盘“打新”遇冷,并出现近两年少有的开盘未售罄的局面。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,投资客退场、二手房挂牌价下跌令“一二手房价格倒挂”幅度减少等因素,都在冷却深圳新房销售的热度。

  “最近市场压力比较大,投资氛围差,金融卡的比较死,买房后房价就会上涨的‘神话’受到挑战。加上最近广东疫情有所反复,正在开盘的楼盘销售情况都不太理想。”深圳中原总经理郑叔伦告诉记者。

  东部楼盘开打“价格战”

  上述率先打出“价格牌”的新盘位于深圳布吉,其于6月23日正式开盘。按照其提供的折扣说明计算,如果是3成首付客户准时签约,房屋签约总价打完折后为331.4万元-482万元,一套房便宜了31.6万元-45万元之间。

  值得关注的是,这是自2020年以来,深圳首现打折新盘。数据显示,该楼盘开盘销售373套,入围客户391批,销售率77%,并未售罄。

  而这只是深圳楼市持续降温的一个缩影。相比2020年到2021年初新盘几乎开盘“日光”的火热场面,早在今年3月深圳就出现了个别楼盘开盘销售不及预期的现象,3月8日,位于罗湖笋岗的华润万象华府开盘,7小时仅卖了一半多,甚至还有二套房入围选房。

  及至今年5月,深圳新房成交量降至近一年新低,据深圳市住建局房地产信息平台数据,2021年5月,深圳新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%,同比下跌14.76%;成交面积为26.5万平方米,环比下滑24.9%。

  与此同时,深圳楼市“打新”的热度也在迅速下降。深圳中原研究中心显示,5月末4个诚意登记的楼盘最终的客户入围比例小于预定的入围比例,即入围人数小于3倍的可售房源数。其中龙华壹成中心璞誉府房客比为1:1.77、龙华恒壹四季华府113批选168套房,新房数量供大于求;坪山金尊府房客比1:1.85;龙岗保达誉都花园的房客比为1:1.72。

  “从四、五月深圳楼市来看,二手房明显回调,市场预期明显加速回落,如果二手房价格持续下降,那么新房、二手房价格倒挂会加速减缓甚至持平,对‘打新’的积极性会有影响。投资客入围的趋势在下降,我们看到杠杆得到了很大的打击,原来‘打新’的人群有很大一部分是投资客。”李宇嘉对记者表示。

  进入6月,情况并未好转,新盘“打新”遇冷的现象蔓延至深圳西部。6月4日开盘的南山蛇口半山港湾花园(半山臻境),共1103批客户选586套住宅,不看积分,入围比例1:1.9,中签率约为53%,线上选房前期弃选率为25%,最终弃选率约为47%。

  位于宝安区的万科都会四季也出现开盘未售罄的情况。6月20日,万科都会四季线上选房,弃选率约四成。据媒体报道,至6月21日夜间23时,万科都会四季项目还有近三成房源未售出。而该楼盘几乎符合“网红盘”的所有特征:地处西部、与周边二手房倒挂、户型主打刚需。

  “今年确实冷了,西部住宅开盘都卖不完。”深圳一知名楼盘的营销人员对记者说,“我们往往能一眼分出来看房的是投资客还是刚需客,今年进出售楼处的投资客明显变少了。”

  深圳楼市在严厉调控下销售承压,令苦“打新”久矣的刚需客迎来了曙光。

  居住在深圳宝安区的张女士在坚持“打新”一年半之后,即将买到合心意的房子。最近她向马上要在6月底开盘的万科大都会递交了购房资料,销售告诉她“摇中的几率非常高”。

  张女士和其先生在深圳工作已经快十年,生育了两个孩子,一直居住在多年前购买的一套小产权房里。老大上的是社区就近入读的普通小学,再过三年,老二也要到上小学的年龄,夫妻二人从2020年初即开始认真考虑买一套学位好一些的商品房。

  未曾料到的是,他们正巧赶上了深圳的“打新潮”。夫妻二人2020年在多个热点楼盘来回奔波,忙了一整年颗粒无收。“我们夫妻社保加起来有190个月,我自己是深户,积分接近80分。我们去了华强城,华强城只有600号,我们摇到668号,还参加了万丰海岸城,最低要求是280多个月社保,最后搞得心力交瘁。”张女士对记者感叹。

  “这次认筹,很明显资料查的不如以前严了,比起去年打新的那几个楼盘,销售的态度热情了很多。” 除了“打新”不同以往,让张女士感到市场在转向的还有销售人员的态度。

  据深圳乐有家最新数据显示,6月的第3周(06.14-06.20),深圳一手住宅网签584套,环比下跌6.9%,周网签再次失守600套;二手住宅过户量已连跌5周。

  “由于很多业主是投资客,前期加杠杆现象比较明显,月供压力比较大,如果获利无法‘落袋’,资金链就会比较紧张,加上现在市场情绪在往下走,部分投资客心里会很慌。对他们来说,目前的对策就是小幅降价。”李宇嘉曾对记者表示。

  备受争议的法拍房个案

  在深圳楼市整体降温的大趋势下,最近成交的一套法拍房,引发业内热议。

  6月22日,在京东网拍平台上,深圳著名“妖盘”恒裕滨城二期3座A单元40A房的拍卖被1.6万人围观。该套房面积228.72平方米,起拍总价约5617.53万元,单价24.56万元/平方米,最终以总价6318万元落槌,折合单价27.6万元/平方米。

  不过,27.6万元/平方米可能并不是最终的价格。根据深圳中原地产计算,由于这套法拍房源是公司产权,登记价316万元,按照最简单的公司产权土地增值税计算公式,系数取用50%,估算需缴纳的税费为:(竞拍价6317—原价316)*50%=6000*50%=3000万元。如果买家为第二套购买,粗略估算需缴纳的税费可能达到将近3900万元。高昂的税费或将其单价推至约45万元/平方米。

  据了解,该小区的二手房指导价仅为13.2万元/平方米。至于实际挂牌价,一名贝壳系二手房经纪人对记者透露,目前恒裕滨城二期在内网的挂牌均价在38万-40万元/平方米之间。

  这套法拍房究竟是拍出高价,还是买家捡到便宜?因业内对税费问题的分歧较大,尚难定论。

  对于深圳中原地产的税费计算,华商律师事务所律师周争锋并不同意。他对记者介绍,这套法拍房的不动产权资料显示登记类型为“初始登记分证”,说明是“一手现售房”,现售只需要支付契税,不存在二手房交易中的“二道税”。

  “本案有别于正常的买卖,它是拍卖,此外本案有别于一般的民事执行拍卖,属于刑事案件赃款赃物的拍卖。其拍卖物的所有权认定来自于刑事判决书,拍卖的依据也是刑事判决书,属于特殊的流程。”周争锋补充道。

  一位从事法拍房行业的人士指出:“税费的事情到现在都说不准,从操作来看,应该是职业投资者在买,甚至可能是业内人士搞的,拍卖前肯定做好了功课,外人不明就里,直接嘲笑他买贵了。”

  就这套成交较热的法拍房个案,一名了解法拍市场的人士认为,“法拍就是市场的定海神针,因为它是充分自由竞争的一个市场,说明现在深圳只要是热门楼盘、热门片区,还是有人愿意‘加仓’的。”

  不过,李宇嘉向记者表示,法拍房个别案例不能说明问题,深圳楼市已明显降温。

  “不过稍有不慎,再次反弹的可能性也不小。比如前一段时间的‘水果标价’丑态,就是对政策的尝试性突破。未来深圳房价一方面取决于现有的楼市调控是否会坚持下去,另一方面则取决于货币政策。”李宇嘉说。

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