安然居

售楼处前抢客、主打高赠送 顺义“仁和三兄弟”去化几何?

 二维码 2112
发表时间:2021-06-29 10:06作者:佚名来源:北京商报

    图为:“仁和三兄弟”中公园都会项目沙盘

  凭借2020年内高频的土地出让以及创下新高的住宅成交量,顺义成为仅次于大兴、昌平、通州成交套数的第四大区域,楼市热度不断攀升。同样是在顺义,就在绝大多数板块因为“70/90”政策而生出去化焦虑的2020年,整体区域开发略晚的仁和板块,则凭借低于其他区域的新盘售价以及“不限价”商品住宅的房产属性,逐渐出现在了诸多刚需及刚改客群的置业版图之上。

  进入2021年,伴随着大批拿地于2020年的项目入市销售,顺义仁和板块内新盘项目的“内卷”状况似乎有所加剧。近期,北京商报记者在走访该板块时发现,布局仁和镇的“仁和三兄弟”除了在前期力拼速度、抢跑入市外,现如今更是开始比拼起户型及赠送面积,同时在一些特定节点,房源价格也做出了一定让步。值得一提的是,为了争夺区域内有限的置业客群,售楼处门前“抢客户”的现象也随之出现。

  激烈的拦截与飘绿的网签

  业内人口中的“仁和三兄弟”,指的是拿地于2020年8月27日的公园都会、龙湖云河砚以及路劲御和府,三大项目对应的开发商分别为“旭辉+城建+首开”联合体(项目由旭辉主要操盘)、龙湖(地块由平安竞得,后引入龙湖操盘)以及路劲。因项目所处的顺义仁和镇已多年未有住宅地块供应,定位刚需、刚改客群的公园都会、龙湖云河砚以及路劲御和府三个项目,也由此成为了现如今仁和板块中的主角。

  北京商报记者在近期的走访中发现,为了促进去化,“仁和三兄弟”均在项目营销方面“各显神通”:公园都会以项目紧邻公园、高得房率,以及“南向阳台、北向露台对双阳台”为核心宣传点进行推介;侧重改善客群的龙湖云河砚,则在户型设计之外,着重强调龙湖的精装功力及龙湖物业的服务力,称购买龙湖的房子对居住感受和未来的保值增值都是一大优势;企业名气相比龙湖、旭辉略逊一筹的路劲,此次对于御和府的产品定位也是刚需及刚改,其以高得房率以及最小户型满足普宅标准、板块内最低上车门槛作为核心宣传点。

  从价格来看,“仁和三兄弟”首期的销售单价普遍在4万元左右。值得一提的是,三个项目的实际售价均低于企业此前的备案价格。这似乎并不难理解,毕竟在拼户型、拼赠送之外,对于楼盘销售最为见效的一招,莫过于在价格上做出一定让步。

  记者了解到,为了争取到顺义本地、乃至来自朝阳望京等区域的外溢购房需求,公园都会、龙湖云河砚以及路劲御和府三个项目都尝试过 “特惠房源”的策略,在价格上做出了一定让步。据悉,今年初率先开盘的路劲御和府项目,早在春节前夕就推出了春节购房优惠;紧随其后开盘的龙湖·云河砚,也推出了首期“抢先价”;项目信息释放最晚的公园都会,也有低总价特惠房源以及限时优惠。而在端午节前后,三个项目也推出了不同程度的优惠活动来吸引购房者。

  那么,经过一段时间的销售后,位置临近、配套共享,同台打擂的“仁和三兄弟”现实去化几何?

  北京商报记者通过市住建委网站查询项目楼盘表发现,公园都会(备案名:安林嘉苑)截至目前共获得一次预售许可,合计有775套房源获批预售。截至6月26日,已签约套数为84套;除此以外,另有已预订房源65套,处于资格核验中的房源8套。按照775套房源、网签42套计算,当前去化率仅为5.4%,可谓满眼飘绿(根据住建委网站,没被卖出的房子为绿色的)。

  龙湖·云河砚(备案名:汀澜家园)截至目前共获得两次预售许可,分别为3月14日及5月18日,合计有680套房源获批预售。截至6月26日,该项目未有实际网签数据生成,但楼盘表可见部分房源被客户锁定。具体来看,在其首批预售的9栋楼、348套房源中,已预订房源为34套,另有 2套处于资格核验中;第二批获预售许可的9栋楼、332套房源中,仅有1套处于资格核验中。

  路劲御和府(备案名:和仁景苑)截至目前共取得两次预售许可,分别为1月28日及6月13日,合计获批预售的房源为1294套。截至6月26日,首批预售的14栋楼、723套房源中,网上联机备案163套,已预订房源为13套;第二批获预售许可的8栋楼、571套房源中,合计有15 套处于资格核验中。按照1294套房源、网签163套计算,当前去化率约为12.6%。

  据知情人士透露,近期北京主管部门对商品房购房合同进行了调整,对保证购房者权益的方面加大了要求,开发商都在忙着调整,导致整体网签速度有所放缓。“这在一定程度上会对开发商楼盘的网签数据更新产生滞后的影响。”

  去化压力凸显 路劲、旭辉扎堆抢客风起

  位置临近、配套共享,体量都不小的“仁和三兄弟”,合计将为顺义仁和板块提供超过4200套房源。算上周边规划发展更早、配套相比之下更为成熟的顺义老城区、后沙峪等板块,布局仁和镇的几家开发商关于楼盘去化,似乎也变得焦虑了起来。

  北京商报记者走访项目当日留意到,除了龙湖,包括旭辉、路劲在内的两家开发商在公园都会、云河砚两大售楼处聚集的街面上,安排了十余个人“抢客户”,这些人在销售口中被称之为“自渠”。这些身着白衬衫、手持宣传册的自渠在街面上拦截有意看房的购房者,并递上自家楼盘的宣传册;路劲方面的自渠,甚至还提供“车接车送”的看房服务。

  尽管“仁和三兄弟”在建设初期尽可能在产品梯度上形成了区分,但现实情况显示,位置临近、配套共享的三个项目间的竞争,实则也较为激烈。北京商报记者探访仁和板块当日,三个楼盘项目的销售人员在对自家项目进行推介的同时,基本上都“委婉”地指出了隔壁竞品项目的劣势。比如,某盘得房率不高,影响购房者未来居住舒适度。以路劲、旭辉的销售人员为例,均强调自家楼盘算上赠送,绝大多数在售户型产品的得房率超过90%。

  此外,拿地楼面价过高可能影响开发商建设品质的说辞,也被其中两家销售人员多次提及。这似乎在一定程度上“挤兑”了“仁和三兄弟”中,拿地楼面价处于“2w+”水平的路劲御和府。据悉,公园都会、龙湖云河砚、路劲御和府的拿地楼面价分别是15128元/平方米、16671元/平方米和21196元/平方米。

  不过,对于略高于其他两家项目的拿地楼面价,路劲御和府方面的案场销售则回应称,这是因为自身项目配建少所致,并不代表着项目会压缩成本甚至减配建设。

  值得一提的是,现如今激战正酣的“仁和三兄弟”,项目间的竞争实际上早在拿地后便已显露出端倪。为了实现较好的去化,路劲从公布案名到预售开盘,都做到了“抢跑”,该项目于2020年11月公布案名,首期在今年1月30日实现开盘,是“仁和三兄弟”中最早入市销售的新盘项目;由龙湖操盘的平安地块,则在2020年的最后一个月曝光了项目案名——龙湖云河砚,并在今年3月下旬开盘;在云河砚之后,公园都会的项目案名在2021年初方曝出,至4月中旬项目首期开盘。

  “路劲在拿地后迅速展开营销及建设动作,就是为了抢得时间红利。” 诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受北京商报记者采访时表示,面对区域内短期涌现的大批商品房供应量,哪家开发商能在预售环节抢占先机,在一定程度上便意味着哪家能在销售之初奠定一个良好的开端。

  从供地大区到“新晋红海”

  2020年成为“供地大户”的顺义,毫无疑问是2021年最受外界瞩目的京城热门置业板块之一。

  “综合看最近几年北京各区楼市的新建住宅成交,其中升温最明显的一个区域肯定是顺义区域。”中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示,从数据可以看到,2020年全年顺义住宅合计成交4027套,同比上涨142%,涨幅全北京领先,2021年截止日前成交突破近2000套,有望再次刷新之前的年度纪录。

  谈及2020年以来随着顺义崛起而成长起来的仁和板块,梁楠认为,整体而言,仁和板块的发展前景良好,具有一定的区域竞争力。

  “首先,从区位来看,顺义区仁和镇临近首都国际机场,临近潮白河景区,具有交通便捷的优势和较为优渥的居住环境;其次,随着多个房企布局仁和镇,组团式供地也会给区域带来一定的吸引力,加之周围产业园区的发展,将会形成一定的产业带动效应及人口聚集。另外,三个项目各具特色,形成一定的产品梯度,价格相较于其他板块对刚需、刚改客群更为友好,吸引‘产业人群’”和 ‘刚需人群’的流入。” 梁楠如是概括仁和板块存在的利好。

  不过,上述业内人士也指出,对于现阶段仁和板块这样一个供大于求的板块而言,一场全面比拼的区域竞争已经是在所难免。这在“仁和三兄弟”的近身肉搏中,可见一斑。

  在张大伟看来,顺义区域在当下已新晋北京市场又一大“红海”,仅次于房山。“顺义作为北京改善需求主场,在过去几年迎来大量的刚需供应,一方面使得改善需求得不到满足,一方面又积压了大量的刚需房源难以销售,比如马坡、仁和、牛栏山等板块。过去,顺义大部分的改善项目属于‘蓝海’,卖的都可圈可点,但最近几年陷入了‘70/90’的‘红海’大战!”

  张大伟认为,目前包括仁和板块在内的部分顺义项目,在交通配套方面存在一定短板。“有地铁的项目就可以全北京找客户,眼下,顺义的项目基本也就之只能依赖周边的望京了!”

  确实从交通来看, “仁和三兄弟”在当下并不具有优势。三个项目虽邻近首都国际机场,但项目周边只有公交车站,距离最近的地铁站“顺义站”也要接近8公里,公共交通不太便利。但因距离六环较近,对于有车一族而言,自驾出行会更为方便。

  项目方面,显然也在竭力弥补现阶段板块内公共交通方面的“短板”问题。记者在走访过程中了解到,公园都会、龙湖云河砚以及路劲御和府这三个项目,均计划后期增设小区到地铁站的接驳车,以此便利业主出行。
分享到: