2021年，房地产市场走过了跌宕起伏、极不平凡的一年。2022年，商品房市场将更好满足购房者的合理住房需求，房地产市场的良性循环和健康发展值得期待。
经历跌宕起伏
2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，无论是房地产开发贷款、销售面积和销售额均十分活跃，房价在一些城市有稳步抬升势头，房地产调控的关键词还是约谈、调控升级、二手房指导价等；下半年以来，受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响，市场预期发生变化。一些房企资金链紧张，多城市土地出现流拍，企业减员、降薪现象频现。
国家统计局数据表明，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下跌的城市个数，在2021年下半年以来持续增多。贝壳研究院研究表明，自2017年以来，二手房交易规模在2021年第一次出现同比下降。数据显示，2021年全国二手房成交金额、成交套数、成交面积分别同比下降6%、9%、9%。
市场为何会在2021年出现起伏？从表面上看，“三线四档”房企融资管理规则和银行业金融机构贷款集中度管理等金融调控政策作用逐步显现，特别是个别房企出现流动性风险成为市场变化的“导火索”。究其根本在于，过去20余年房地产行业高杠杆、高负债、高周转的发展模式难以为继，行业再盲目扩张已经没有出路。
随着市场行情急转直下，2021年下半年，房地产行业良性循环一定程度上被打破。然而房地产业的支柱地位没有变，房地产业的基本面没有变，实现国民经济的稳字当头、稳中求进，畅通国民经济循环，需要房地产业的良性循环和健康发展。
稳是共同期许
如果仅用一个词汇概括对2022年和未来房地产市场发展的方向，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受记者采访时给出的答案仅有一个字：稳。
经历了2021年房地产市场的风云变幻，不管是房地产企业还是广大购房者，想必稳定的市场预期，稳定的信贷环境，是大家共同的期许。
2021年底的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2022年，房地产市场的稳定将如何实现？王蒙徽表示，将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
一是保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。
二是增强调控政策协调性精准性。加强各项调控政策协同，加强部省市县调控联动和对城市调控工作“一对一”的指导监督。
三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。
四是持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，维护群众合法权益。
促进房地产业的良性循环和健康发展是当前和今后一个时期房地产业发展面临的重要目标。对此，易居研究院研究总监严跃进认为，房地产行业“良性循环”对重建行业信心、解决当前问题，都有至关重要的作用。“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。
近期，有关金融主管部门提出“更好满足购房者合理住房需求”“做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务”等举措，针对房地产行业的政策暖风可谓频吹；各地也因城施策出台稳楼市举措。这些都有利于房地产从业者、购房者、供应商和金融机构重拾对房地产业发展的信心，有利于市场总体趋稳。
业内人士普遍认为，随着新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过渡。
转型势在必行
从过去一年的房地产行业发展状况不难得出结论：房地产业需要探索新的发展模式，转型已经势在必行。
实现精耕细作，是房地产行业不得不面对的现实。未来住房需求依然旺盛，区域之间的发展不平衡使得房地产市场仍然有量的需求。未来，不仅需要在量上寻求发展空间，更需要进一步解决“好不好”的问题，考验房地产行业能否给市场带来品质上乘的住房，能否有更加完善的居住服务，让广大居民享受美好生活。
形势变化使企业需要认真思考未来之路。从追求规模向更注重品质转变，顺应绿色发展和数字化提升等方向，从提供千篇一律的商品住房向租赁住房、城市更新和老旧小区改造、适老化住房等方向转变，都可能成为企业的新选择，这也将为行业开拓更为广阔的发展空间。
贝壳研究院的报告认为，城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都还有很大的探索空间，在告别了高增长预期、放下包袱后，行业将进入新的发展阶段。
广东省住房政策研究中心主任陈洋认为，保障性租赁住房所带来的积极效应应该引起行业高度重视。他表示，保障性租赁住房不是传统意义上政府大包大揽的保障性住房，而是更具市场开放度的住房类型，是商品住房市场的重要补充而非冲击。国家推动“租购并举”，鼓励用规模化的方式做租赁，将有实际性举措推进，也鼓励房地产企业积极参与。
加快发展保障性租赁住房，是“十四五”时期我国住房保障工作的重中之重。住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟1月11日在国新办新闻发布会上介绍，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间)，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
各地也积极推进保障性租赁住房建设。如河北省政府办公厅近日发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确石家庄、邯郸、唐山、保定、秦皇岛、张家口和雄安新区是“十四五”时期加快发展保障性租赁住房的重点城市。其中石家庄市“十四五”期间计划筹集8万套保障性租赁住房。
