安然居

楼市的小阳春还要再等等

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发表时间:2022-02-09 08:35作者:佚名来源:和讯房产
 虎年春节比往年热闹,除了各大晚会还有冬奥会的各种比赛,争夺人们的注意力,不得不说,相比往年,人们的买房热情降低了很多。

  不用去售楼处,从各机构的数据中就可见楼市的低迷。根据中指监测数据,2022年春节期间(1月31日-2月6日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。诸葛找房数据也显示,2022年春节假期重点15城新房成交959套,创近五年春节成交新低,同比去年春节下跌42.1%。

  这种迹象在1月份就有征兆,虽然有各种边际利好政策,但事实证明,楼市还在低空飞行。根据克而瑞统计,1月份,29个重点城市整体成交1429万平方米,环比下降37%,同比下降46%。房价也处于下降通道。中指院数据显示,2022年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米,环比下跌0.01%。

  市场信心不足叠加淡季因素,其实,这样的结果在很多人的意料之内,大家真正关心的是节后楼市能否恢复,在房地产行业首次经历大面积流动性风险之后,市场能否迎来小阳春。

  从目前来看,市场恢复并不容易,甚至很难。

  市场在低迷中分化

  在整体成交低迷的背景下,各城市表现出现分化,一线城市表现好于二三线城市。

  根据中银证券的统计,其跟踪的47个城市2022年春节较2021、2019年春节新房成交面积分别下降47.9%和 7.9%,其中一线城市增长显著,较2021、2019年春节新房成交面积同比分别增长75.7%和262%。

  增长262%,足以说明一线城市的强劲实力,反观三线城市,则显著承压。中银证券数据显示,三线城市较2021、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%,二线城市成交量较2021年春节下降60%左右。

  诸葛找房数据也显示,2022年春节期间一线城市新房成交同比上涨,二线和三四线城市成交均回落,其中三四线城市同比跌幅超9成。    以上海为例,根据诸葛找房数据,2022年春节假期上海新房成交505套,同比上涨超300%,春节期间上海多个售楼处开门迎客,加上近期以来信贷端出现放宽迹象,贷款审批和放款速度加快,上海楼市春节期间活跃度较高。

  不仅是新房,整体来看,二手房在春节期间表现也不佳。根据克而瑞数据,2022年1月,9个重点城市共计成交329万平方米,环比微降5%,较去年同期相比规模减少45%。此外,从70城房价来看,二手房房价跌幅、下跌城市明显大于新房,导致二手房市场成交冷淡,拖累了“先卖后买”的交易。

  行业冷淡折射到房企身上,就更加具象,根据中指院数据,2022年1月,TOP100房企销售额均值仅为61.8亿元,同比下降23.1%,其中,销售额超百亿房企15家,较去年同期减少14家,百强房企门槛值更是低至11.7亿元。

  在业内看来,当前楼盘的体量都是以亿为单位,对于一二线城市来说,有一个项目卖的好,基本就可以进入当月的百强房企之列,这也从侧面反映出当前市场销售不振的情况。

  行业基本面难言改善

  对政策的预期早就开始了,不过,一路都是小打小闹,虽然对提升房地产市场活跃度起到一定的积极作用,但不得不承认,短期来看,市场基本面仍然难获明显改善。

  诸葛研究院分析师王小嫱认为,在基本面没有改善的情况下,加之春节前后疫情卷土重来,返乡置业受到一定阻碍,导致楼市成交并不十分理想。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉从技术层面分析认为,供应下降是成交下降的主因,根据克而瑞统计,1月份29个重点城市新房新增供应面积1080万平方米,同环比降幅分别达到43%和58%。

  此外,由于三四线城市房价在明显下跌,比如,去年12月份仍有50个城市的新房价格环比下跌,基本都是三四线城市,叠加近年来城镇居民收入下降,尤其去库存和棚改货币化安置红利已过,李宇嘉认为,返乡置业并未明显出现。

  李宇嘉认为,开发商供应的积极性下降,多房政策作用下,开发商预计会出现“救市效应”,推盘和继续降价的积极性下降,很多在等待两会前后的“小阳春”,对于春节楼市的期待下降了。

  政策博弈决定未来走势

  当前,房地产行业正处于转型期,市场能否迎来小阳春不仅对房企回款至关重要,更是预示着购房者信心能否全面恢复。

  在行业处于高危状态的背景下,信心比黄金还贵,目前,政策力度、开发商、市场都处于动态博弈当中。    “楼市还将延续冷淡的行情。”李宇嘉认为,在按揭正常化以后,前期积压的需求释放殆尽,后续需求释放受到阻碍。目前,各地纾困政策仍局限在“小打小闹”的阶段,关系楼市运行的按揭政策、限购政策、限售政策、信贷投放,仍保持政策连续稳定。同时,收并购并不是救助出险企业,而是为了保交楼,首笔收并购融资招商蛇口(001979)30亿元票据并未收购出险企业。其他出让项目的,无不是割肉甩卖。

  “一季度的两会和政治局会议是一个窗口期。”李宇嘉认为,市场高估了政策纠偏的力度和此次纠偏的基调(保交楼而不是救市),后续政策走势还有待信贷政策、地方调控政策的变动。

  信心恢复并非易事,在中指研究院指数事业部研究副总监陈文静看来,目前来看,行业政策环境改善预期进一步明确,资金端、政策端等均将发力,充分释放居民住房需求潜力,促进房地产业实现良性循环。

  言外之意,政策还需要加大,陈文静预计,房地产市场调整压力较大的城市,仍将加强对于首套及二套住房的信贷支持,如调整公积金贷款政策(提高贷款额度、降低首付比例)、降低房贷利率等。另外,发放购房补贴、强化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦将持续跟进。

  不过,对市场来说,各地扶持政策发力显效仍需时间,预计短期市场调整态势仍将延续,部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市,随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地,市场有望逐渐筑底回升,陈文静认为,部分城市3月“小阳春”仍有预期。

  但对于大多数城市来说,市场调整时间或较长,市场恢复动力偏弱,短期购房者置业情绪难有明显改观。


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