红周刊丨秦佳丽
在众多利好房地产市场的政策集中出台背景下，上市房企半年度业绩预告陆续公告。据《红周刊》统计，截至7月22日收盘，已有80家上市房企披露2022年半年度业绩预告，披露数量在239家上市房企(万得申万分类)中占比约三分之一。
A股市场一直有“靓女先嫁”的传统——业绩好的公司会抢发业绩预告。在当前的中报季，上市房企则没有业绩方面的顾虑，都在积极发布业绩预告。据《红周刊》统计，已发布业绩预告的上市房企中，预告净利亏损和盈利的数量基本持平，其中，国央企表现较好。从盈利企业来看，结转房地产销售收入增加，资产处置收益及投资收益增长，是这些房企盈利的重要因素。
那么，房企在下半年会否有更好表现？就此，多位业内人士向《红周刊》表示，房地产市场正在从低谷向上走，需要政策的更多呵护。有房企人士表示，房企融资难的问题还需要进一步破解，因为市场端的利好政策基本上都出了，下半年政策可能会向企业端聚焦。
37家房企预计净利润为正
国央企盈利优势凸显
在已发布今年中期业绩预告的房企中，有37家房企预计净利润为正。《红周刊》查询Wind数据了解到，目前占据净利润规模TOP5阵营的房企由国央企“包圆”，分别为招商蛇口(001979)、金融街(000402)、浦东金桥(600639)、外高桥(600648)、广宇发展(000537)，预计上半年净利润上限可达21亿元、12.69亿元、9.47亿元、6.97亿元、4.35亿元。行业市场环境波动下，国央企业绩稳健优势凸显(见表1)。 国央企业绩预喜的原因包括，报告期内项目竣工交付并结转的面积增长、主营业务毛利率提升等。譬如，外高桥在公告中表示，尽管报告期内房产租赁与进出口贸易等业务收入和毛利下滑，但由于本期商品房销售结转面积、收入和毛利有较大增长，因此公司主营业务利润增幅较大，今年上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长约58.7%。
此外，资产处置收益、投资收益等成为部分房企盈利的重要支撑。以金融街为例，金融街上半年实现归母净利润10.87亿元至12.69亿元，同比增长80%~110%。根据其业绩预告，公司将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给北京金融街投资(集团)有限公司，另通过“开发销售+资产管理”模式所运营的上海静安融悦中心项目产生公允价值变动损益，两项损益合计对公司归母净利润影响约9亿元。
相比上述国央企，一些房企实现了业绩“高增”或扭亏为盈。《红周刊》查询Wind数据了解到，中润资源(000506)、ST海投、沙河股份(000014)、ST银亿4家房企预计净利润增长上限超过200%；沙河股份、中润资源、天保基建(000965)、ST银亿、市北高新(600604)、电子城(600658)6家房企预计中期业绩扭亏为盈(见表2)。
在业绩“高增”和扭亏为盈股中，大多是受益项目结转收入增加，不过，也有房企是因为资产处置收益、REITs项目融资收益、业务重组等因素带来利润增长。以中润资源、市北高新为例，这两家公司净利润增长1倍-5倍不等，根据公告，两家房企均是通过处置资产实现增收，中润资源处置子公司四川平武中金矿业有限公司股权，市北高新将持有的上海静安区江场三路221号房屋转让给静安疾控，分别收益3.02亿元和2.49亿元。
ST银亿是因债务重组而实现扭亏为盈，根据业绩预告，由于报告期公司根据重整计划完成部分以股抵债后产生债务重组收益约9.9亿元，ST银亿预计上半年归属于上市公司股东的净利润为3.5亿元至4亿元，较上年同期增长188%-200%。
不过，中润资源、ST银亿预计扣非净利润分别亏损0.4亿元至0.75亿元、6.5亿元至7亿元。
房企融资难急需化解
市场销售端面临考验
相比盈利或扭亏的房企，业绩预亏的房企则是“各有各的难处”。《红周刊》查询Wind数据了解到，在43家业绩预亏房企中，房企普遍将净利润下滑原因归为竣工交用结利项目比去年同期减少、本期结转房地产销售收入大幅下滑等。
不过，《红周刊》同时了解到，联营项目毛利率较低、业务转型不顺、押注区域化发展等因素，进一步导致房企业绩承压。以业绩首亏的首开股份(600376)为例，该家房企在公告中坦言亏损原因包括“联合项目毛利率较低，部分项目出现亏损，造成投资收益同比降幅较大”。
《红周刊》了解到，素有“京城地主”之称的首开股份自2016年以来加大京外区域布局，联合开发是其外拓过程的重要策略，保利、华润、万科等头部房企均是其联合开发合作对象。与之对应的，该公司权益占比近年整体下行，2019年至2021年，首开股份销售额中权益占比分别为62%、49%、54%；其间公司销售毛利率也逐年下滑，近三年依次为37.59%、27.96%、19.81%。联合开发所伴随的低毛利率问题仍在今年显现，根据业绩预告，上半年首开股份归母净利润预亏13亿元到14亿元，较去年同期减少约253%至264%。
疫情因素导致房地产销售遇到许多困难，同时叠加房企融资难的问题，都对房企业绩形成压力。
首钢地产天津市场经理马腾飞向《红周刊》表示，“房企目前最大的压力，就是资金问题。面对债务到期，但是回款不足，卖不动房子，又难以借新债，只能贱卖资产‘保命’。目前市场层面的政策其实已经出尽，很难再有更大的动作了。所以未来的政策方向，很可能是企业端的，让企业能多缓一口气。”
中国城市房地产研究院院长谢逸枫也向《红周刊》表示，房企要破局重生，一方面有赖于自身产品价格调整和产品创新，拓展营销渠道，体现产品性价比，维持后续市场的供给量；另一方面则依靠销售端利好政策的出台，比如信贷政策可以继续增加释放力度。
6月份房地产市场迎来初步修复三类房企值得关注
值得一提的是，近一个月的房地产市场销售规模、开发到位资金等出现环比回升趋势。根据国家统计局披露数据，1~6月份房地产市场累计销售跌幅首次有了收窄趋势，其中全国商品房销售面积、销售额分别同比下降22.2%和28.9%，降幅较1~5月分别收窄1.4和2.6个百分点。主要原因是6月份单月销售面积和金额环比反弹幅度均在60%以上。此外，1~6月份房企到位资金、定金预收款、按揭贷款降幅，分别较1~5月份收窄0.5个百分点、1.3个百分点、1.8个百分点。
对此，谢逸枫表示，6月份全国商品房销售数据改善，与稳楼市等政策的积极推动、房企价格促销、购房者市场观望情绪变化等系列因素有关。他提醒说，目前市场仍属于阶段性回升，尚难断定是触底反弹信号，“房地产市场整体数据同比还是处于负增长阶段，不过，伴随下半年全国性楼市政策出台，以及购房者观望情绪的转变，某些单项数据指标有由负转正的可能。”
据了解，今年已有200余座城市出台刺激性政策，在前期限购限售、住房公积金、房贷利率等门槛放松的基础上，近期各城市祭出更多“稳楼市”措施。譬如，杭州桐庐县鼓励“团购买房”并推出85折团购优惠。
而一项长期“利好”政策也于近期出台，就是国家发改委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》,提出深化户籍制度改革,具体涉及放开放宽除个别超大城市外的落户限制、全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制等。谢逸枫表示，从长远来看，发改委对落户限制深化调整，能够增加区域城市的需求潜力，释放更多刚性需求，一定程度作用于稳市场、稳预期的目标。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉《红周刊》，“整体来说，今年宽松政策会贯穿全年，下半年随着市场有回稳的迹象，政策调控的频率会有所下降，若市场恢复不及预期，政策端还有进一步发力的空间。”
也因此，王小嫱看好国央企房企的前景，因为国央企等大型房企具备融资优势，也更受购房者信任，发展优势更强。
谢逸枫则表示，其目前看好三类房企，一类是具备拿地优势、销售业绩好、融资渠道宽松的国央企；二类是诸如龙湖、万科、碧桂园等资金实力较好的品牌民企；三类是地方龙头房企，本土资源优势强劲，具备发展潜力。
(本文已刊发于7月23日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。)
