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房地产:新政首月复苏显现

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发表时间:2024-07-10 06:11作者:佚名来源:证券市场周刊

北京楼市放松政策出台后,一线城市落实“517新政”已全部到位。从6月销售看,无论新房还是二手房,已实施放松政策的城市都有了明显的改善。随着政策持续推进、经济渐回暖和下半年的低基数,楼市有望逐渐收窄降幅。

  

在“上广深”都已出台落实“517新政”放松政策约一个月后,北京进一步放松的楼市新政终于落地。至此,一线城市全面松绑楼市调控。在一二线核心城市放松政策密集落地后,市场点状回暖迹象明显。

  

5月17日,央行和国家金融监督管理总局等部门出台一系列提振楼市的措施,包括诸如降首付、取消贷款利率政策下限、降低公积金贷款利率和设立3000亿元保障性住房再贷款等等具体放松政策。

  

一二线城市纷纷跟进。上海、广州和深圳三个一线城市跟进,武汉、杭州和成都等二线城市也都落实行政。在核心城市中,只有北京暂时“按兵不动”。如今北京楼市放松政策“姗姗来迟”,补齐了一线城市政策宽松的最后一块拼图。

  

宽松政策落地后,无论是新房,抑或是二手房,一二线核心城市日均成交规模均出现显著改善,6月的百强销售数据也验证了这一点。下半年的低基数也有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底,从而为板块提供估值修复空间。

  

政策齐聚

  

在北京之前,已经宣布放松政策的一线城市中,广州最为宽松。首套房、二套房首付比例15%和25%,这也是“517新政”放松的首付下限。而且,广州取消了房贷利率下限,成为首个实现房贷利率市场化的一线城市。

  

北京放松政策基本看齐上海和深圳。北京首套房首付比例下调至20%,与上海和深圳保持一致。二套房方面,北京五环以内,最低首付比例不低于35%;五环以外,最低首付比例不低于30%。

  

深圳二套房首付比例由40%下调至30%,上海二套房最低首付款比例调整为不低于35%,自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付款不低于30%。

  

从二套房看,北京、上海仍执行相对严格的首付比例,深圳次之,广州最宽松。

  

利率方面,北京首套房贷利率直接降至3.5%,不再分区执行首套房贷利率。调整后,北京的首套房贷利率与上海、深圳持平,略高于广州。二套房的利率与首付类似,北京与上海一样,分区执行最低利率下限,标准相对较为严格,深圳次之,取消下限的广州为一线城市中最低。

  

具体来看,五环内,北京二套房的贷款利率为3.9%,五环外为3.7%。之前城六区贷款利率4.55%,非城六区为4.5%,二套房贷利率明显降低。上海二套房贷款利率3.9%,自贸区临港新片区以及嘉定、青浦等6个行政区为3.7%。

  

不同之处,北京支持多子女家庭改善性住房需求,对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭,购买第二套住房的,在个人住房贷款中认定为首套住房。上海是对二孩及以上的多子女家庭,在执行现有住房限购政策基础上,可再购买1套住房。

  

此外,上海缩短了非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限,从连续5年改为3年,新城以及南北转型等重点区域从连续3年转为2年。北京在限购主体上没有作出改动,仍是5年。

  

点状回暖

  

北上广深一线楼市的现状需要出台放松政策。疫情期间的2020-2022年,上海商品房住宅销售面积分别为1434.07万平方米、1489.95万平方米和1561.51万平方米,同比分别增长了5.9%、3.9%和4.8%。

  

即使是疫情期间,上海住宅销售仍能保持一定的增长。常态化管控之后,2023年上海商品房销售中,住宅销售面积1454.02万平方米,下降6.9%。

  

不止是销售面积,这一年上海住宅销售额也开始下降。北京的降幅更为明显。

  

2024年1-5月,北京市商品房销售中,住宅销售面积262.7万平方米,下降16.3%。2020-2023年,北京市商品房销售涨跌互现。

  

放松效果立竿见影。

  

一线城市中,上海第一个响应了“517新政”的号召,于5月27日率先出台楼市放松政策。6月是上海新政首月,无论是新房还是二手房,上海成交活跃度明显提升。

  

中指院的统计显示,6月1日-25日,上海新房成交7434套,6月日均较5月日均增长了11.1%。二手房成交21177套,日均增长了40.5%,涨幅更为明显。

  

需要提及的是,6月前24天,上海二手房网签量就已超过3月,成为2024年单月成交最高的月份。

  

除了上海之外,深圳和广州两个一线城市成交也积极活跃。截至6月25日,深圳新房成交2144套,6月日均较5月日均增长了32.3%,二手房成交3548套,日均增长了5.7%。广州新房成交5469套,6月日均较5月日均增长31.5%。

  

6月还未结束,广州新房成交量就已经刷新年内新高。5月全月,广州新房成交5159套。这意味着6月,广州将继续刷新年内新房成交记录。

  

克而瑞公布的6月百强销售情况或许验证了这一点。克而瑞数据显示,6月,百强房企实现销售操盘金额4389.3亿元,环比增长36.3%,同比降低16.7%。上半年百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元,同比降低39.5%,降幅收窄4.7个百分点。除了因为春节因素导致3月份销售环比有明显增长外,6月环比涨幅是年内新高。

  

实际上,随着政策的一步步落地,楼市销售环比在改善。4月百强房企环比降低12.9%,5月已经实现环比微涨3.4%,6月则开始大幅增长。同比降幅也明显减少。4月,百强房企销售操盘金额同比降低44.9%,5月降低33.6%,6月降幅已经缩减至两成以内。

  

4月时,百强房企累计销售操盘金额同比降低46.8%,上半年已经缩减四成以内,降幅为39.5%。

  

需要注意的是,如何将放松楼市政策持续推进下去,而不是短期刺激措施,将考验楼市接下来的走势。中诚信国际报告援引第三方数据指出,5月重点65城新房热度环比有了提升,全国商品房销售面积和销售金额环比也有了增长。

  

但从5月底至6月23日的3周新房成交来看,首周在新政密集落地下,成交总量环比有较为明显的增长。第二周成交总量明显回落,第三周环比仅微增,呈冲高回落态势。而且,新政对三四线城市影响较小。

  

降幅收窄可期

  

在本轮“517新政”中,北京是一线城市中最晚跟进的城市。以北京放松为时间节点。下一步市场将观察7月召开的三中全会,这将又是一个重要的政策博弈窗口。

  

随着6月结束,楼市将进入下半年行情。与上半年不一样的是,高基数影响不再,低基数或将缓解楼市降幅。

  

2023年,疫情恢复常态化管理,前期抑制的需求在2023年初得到释放。在2022年商品房销售面积下降24.3%的基础上,2023年上半年的降幅只有5.3%,截至2023年5月份,商品房销售降幅只有0.9%。

  

根据统计局数据,2023年商品房销售面积111735万平方米,上半年为59515万平方米。即下半年商品房销售面积为52220万平方米,月均销售面积为8703万平方米。

  

2024年1-5月,商品房销售面积为36642万平方米,即月均7328万平方米。

  

这就是说,即使下半年没有任何改善情况下,楼市维持当前的销售成绩,下半年的降幅也将缩减至16%以内,而不是1-5月的20.3%。

  

华泰证券指出,新政前包括4个一线城市和11个二线城市在内的15个城市还没有废除房贷利率下限,这15个城市成交额占全国比例为34%。实行高于央行政策下限首付比例的8个城市,其商品房成交金额占全国的24%,其中北京、上海分别占3.8%、6.3%。

  

因此,在短期内,核心城市限购放松、首付比例和放贷利率下调等措施,有助于提升市场活跃度。后续随着中国经济预期的不断向好,购房信贷政策持续发力,以及低基数效应显现,2024下半年全国楼市销售降幅持续收窄是可以预见的。

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